因经济纠纷 灞桥区一幼儿园与开发商对簿公堂

发布时间:2019-01-19 15:13:42

  西安灞桥区的一所幼儿园跟开发商签订了园区的租赁合同,因为产生了纠纷,开发商想解除租赁合同,但幼儿园不同意,将开发商也就是出租方告上了法庭。

  最近,西安市灞桥区法院作出判决,判处开发商作为出租方,继续履行租赁合同。开发商东江实业有限公司不服判决,提起上诉,今天(9月1日),这起案件在西安市中级人民法院再次开庭。

  今天(9月1日),位于西安浐灞新城的幼儿园已经开园了,但是由于停电,幼儿园只能用发电机发电,幼儿园的负责人表示,停电他们怀疑是开发商所为,因为开发商提出解约,由于双方有些纠纷打起了官司,虽然一审幼儿园胜诉,但开发商东江实业有限公司不服判决,提起上诉。

  今天(9月1日)早上,这起案件在西安市中级人民法院进行了二审。早在2012年的时候,被上诉人西安浐灞新城幼儿园租赁了一栋未竣工的三层楼,准备开建幼儿园,并签订了十几年的租赁合同,但在今年2月,上诉人西安东江实业有限公司发出了解除租赁合同的通知。在今天的庭审中,上诉人东江实业有限公司认为,解除的原因是幼儿园有意拖欠租金、物业管理费等费用。

  上诉人西安东江实业有限公司:“两年多时间,未向上诉人支付任何物业管理费,亦不签订物业管理合同,依据《浐灞新城幼儿园房屋租赁合同》第5条第3款的规定,上诉人有权单方解决双方签订的租赁合同。”

  对此,幼儿园的负责人认为,他们不是故意不交付费用的,他们认为开发商违约在先,逾期交房,出租面积也进行缩水,物业费等费用也没按照合同中的来进行收取,双方还在费用上存在争议。

  被上诉人西安浐灞新城幼儿园代理律师:“双方明确约定,物业管理费收费标准与小区住户相同,也就是说住户收多少物业管理费,就应该向我们收多少物业管理费,我们按照7毛钱交,他不收,他要按照1块2来收,我们只愿意按照7毛钱来交付。”

  在庭审中,双方围绕租金起算时间、物业费标准和开发商在收取两年租金后是否有权单方解约三个焦点进行了激烈的辩论,各执一词。

  上诉人西安东江实业有限公司:“我们认为这个租赁合同签订了以后,被上诉人在交纳租金、交纳物业管理费,处处都在违约,但是我们前面没有追究你的违约责任不等于我们后面,我们按照合同约定,享受解除权。”

  被上诉人西安浐灞新城幼儿园代理律师:“不管怎么样,双方既然发生了纠纷,一审法院也认为合同是有效的,应该及时履行,那么作为东江公司或者上诉人,你就不应该在上诉期间,把这个电给断了,今天9月1号,幼儿园已经正式开学,还用的是发电机。”

  相关法律知识:

  开发商有哪些行为,业主可以追究开发商的法律责任?

  如开发商缺证、延期交楼、房屋品质与合同约定的不相符、不合理收费、交楼后发生的质量问题等。业主可以追究开发商的违法责任。

  1、缺证延期

  交楼是问题出现比较多的环节。法律规定,交楼时建筑部门必须出具《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,如果开发商在交楼时不能出具上述两表两书的话,购房者有权要求退房;同时,延期交楼也是一个普遍的问题,一般来说这样是开发商违约在先。这时候应当仔细看一下合同,看看当中是否约定了装修质量问题的处理方式。

  一般来说,开发商在合同中都不会把装修质量作为交房条件,所以就此引发的争议只能按合同中约定的赔偿差价的双倍的方式处理。您要是起诉的话,就一定要将合同分析清楚,不要让开发商钻了空子,而无法实现自己的要求。法院在判决时主要依据合同约定。

  另一种情况是,如果合同中约定了某项装修,但是开发商没有做,那就是另一回事了,这与以以次充好达不到标准是不同的,此时可以房屋没有达到合同约定为由起诉,开发商会因此承担延期交房的违约责任。

  2、约定不符

  还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种,比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等,这都属于开发商的违约。

  但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符,则不应当看成是开发商的违约。

  3、不合理收费

  购房人关注的另外一个重要方面就是收费,哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费,不能收取超出公摊部分的费用,不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为,则属于开发商违约。

  4、交楼后发生质量问题开发商推委责任

  房屋作为一种产品,发生质量问题是难免的,但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初,购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费,解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。如果遇上开发商违约,购房者怎么办呢?